FAQ

Скільки коштує оренда землі та яка періодичність виплат?
Орендна плата залежить від характеристик ділянки. Виплати здійснюються один раз на рік. Ця норма відповідає рекомендаціям Кабінету Міністрів України та зафіксована у договорах оренди.

Як визначається ринкова вартість земельної ділянки?
Ринкова вартість землі залежить від багатьох факторів: розміру, якості ґрунту, умов та терміну дії договору оренди, наявністю конкуренції. Кожен з цих чинників, як і район розташування земельної ділянки, можє суттєво впливати на ціну.

Чи є земля низькоризиковим активом?
Земля вважається низькоризиковим активом, адже її практично неможливо знищити. Показники якості підтримує та покращує орендар, який безпосередньо зацікавлений в цьому.
Крім того, земля — фізично обмежений актив, за право оренди якого постійно конкурують аграрії.

На що звертати увагу при виборі ділянки?
При виборі земельної ділянки найголовнішим є аналіз конкурентного поля — наявність в регіоні щонайменше трьох сталих агровиробників. Також важливо оцінити характеристики ґрунту та кліматичні умови, якість логістичної інфраструктури.
Обов’язково перевірити розмір орендної плати, зафіксованої в договорі з орендарем, та термін дії договору. А також пересвідчитись скільки платять інші орендарі в цьому регіоні, адже це один з факторів потенційного зростання.

Де зараз найдешевша земля і чи варто в неї інвестувати?
Станом на зараз з регіонів, де ми працюємо, найменша вартість землі у Сумській та Чернігівській областях. Землі тут мають високий потенціал капіталізації після завершення війни в порівнянні з іншими областями. Якщо ви готові до певних ризиків — маєте всі шанси на вищу дохідність.

Чи можливо придбати велику кількість гектарів одним масивом?
Це можливо, але водночас дуже складно.
Якщо не поспішати, то виконати такий запит цілком можливо, але не швидко. Ми маємо такі кейси у своїй практиці. Наразі їх одиниці, адже ринок тільки почав працювати.

Яка мінімальна сума інвестиції?
Мінімальна сума інвестиції визначається вартістю однієї ділянки або паю. Вона залежить від розміру, розташування, конкурентного середовища та умов оренди.
Середня вартість одного гектара землі в центральній частині країни становить від 2800 до 3200 доларів США.

Чи відбувається зміна власника в документах?
Так, звісно. Наша модель — класичний варіант оформлення землі: нотаріальний договір купівлі/продажу, за фактом посвідчення якого за інвестором реєструється право власності.

Чи потрібен окремий рахунок для отримання орендної плати?
Так, окремий рахунок для отримання орендної плати потрібен для того, щоб ми як компанія-управитель змогли звірити всі надходження за договором оренди та проконтролювати виплати.

Якщо в мою ділянку буде влучання снаряду внаслідок воєнних дій?
У разі одного чи кількох влучань земля зазвичай швидко відновлюється до придатного для обробки стану зусиллями орендарів.
Однак у зонах постійних бойових дій руйнування та хімічне забруднення можуть зробити ґрунти непридатними для подальшої обробки. Саме тому ми пропонуємо нашим інвесторам земельні ділянки виключно в безпечних регіонах, мінімізуючи ризики, пов’язані з воєнними діями.

Як ви забезпечуєте 6% гарантованої дохідності від оренди?
Ми маємо 17 років досвіду на ринку землі й заздалегідь врахували необхідність докапіталізації в наших інвестиційних планах.
Доходи компанії складаються з комісій від інвесторів та поступового підвищення орендних ставок. Ми розглядаємо це як довгострокову інвестицію в розвиток та забезпечення стабільних прибутків для наших клієнтів у майбутньому, навіть якщо це вимагає короткострокових витрат.

Дохідність рахується в доларах чи гривні?
Чинні договори не дозволяють прив’язати гарантований дохід від оренди до іноземної валюти.
Але показникі зростання вартості землі прив’язані до долара США.

Як зрозуміти що вартість землі, яку ви пропонуєте, відповідає ринковій?
Ринкова вартість землі залежить від багатьох факторів. Для точної оцінки варто порівнювати ділянки з подібними характеристиками: якістю ґрунту, терміном договору оренди, розміром орендної плати та рівнем конкуренції в регіоні.
Маркетплейси можуть допомогти в порівнянні за деякими параметрами, але не враховують усіх нюансів. Важливо пам’ятати, що навіть ділянки в сусідніх селах можуть мати різну ціну через відмінності в кількості фермерів та перспективах зростання вартості.

Чи правда що лише чорнозем — земля, в яку варто інвестувати? Чорнозем дійсно чудовий ґрунт, але не єдиний варіант хорошої землі для купівлі. Сірі та інші типи ґрунтів також активно використовуються в сільському господарстві й можуть бути дуже родючими та продуктивними.

На яку дохідність я можу розраховувати за 4-5 років володіння землею?
За сукупності обох типів дохідності — орендна плата та зростання вартості землі, інвестор може розраховувати на дохідність до 20% річних у доларах станом на сьогодні.

На якій термін вигідно купувати землю? Інвестиції в землю — це “гра в довгу”. Ефективний період інвестування, для отримання максимального прибутку від купівлі/продажу складає 4-5 років. За прогнозами аналітиків саме за такий період вартість землі може зрости більш ніж вдвічі.

Які податки потрібно сплачувати з доходу від оренди?
Як із будь-яких інших доходів потрібно сплатити 5% ПДФО + 1,5 % військового збору. Податок сплачує орендар (він є податковим агентом власника). Власник-інвестор отримує на свій рахунок вже чистий прибуток від оренди після сплати податків.

Які податки потрібно сплачувати з продажу землі?
На загальних підставах продаж першої земельної ділянки оподатковується по ставці 10% від вартості угоди купівлі/продажу: 5% ПДФО + 5% військовий збір.
Продаж другої та наступних ділянок протягом одного року: 18% ПДФО + 5% військовий збір від різниці між ціною продажу і підтвердженою вартістю купівлі такої земельної ділянки.

Які документи потрібні для придбання ділянки?
На початковому етапі інвестор має надати паспорт, ідентифікаційний код та документ, що підтверджує походження коштів.
В процесі оформлення інвестору потрібно буде посвідчити довіреність та згоду подружжя при наявності офіційного шлюбу.

Який розмір вашої комісії?
Основна комісія при управлінні складає 15% від прибутку власника. Також є одноразова комісія при купівлі земельної ділянки — 8% від вартості.
Коли заробляє інвестор — заробляємо й ми. Тому ми зацікавлені запропонувати вам найвигідніший варіант.

Як здійснюється виплата орендної плати?
Виплата орендної плати здійснюється безпосередньо на банківський рахунок власника землі. Ми рекомендуємо відкрити окремий рахунок в одному з надійних банків (наприклад, МоноБанк, ПриватБанк чи ПроКредитБанк) спеціально для отримання прибутку від оренди.
Щоб пересвідчитись, що виплати надходять регулярно і в повному обсязі, ми періодично (кілька разів на рік) запитаємо у вас банківську виписку з цього рахунку.

Чи контролюєте ви як орендар використовує землю?
Так, ми контролюємо що вирощується на ділянці і як орендар дотримується сівозміни.

Які додаткові витрати несе інвестор при купівлі, не враховуючи вартості землі?
Покупець має додатково сплатити:
Послуги нотаріуса ≈ 15 000 – 20 000 грн:
Комісію керуючої компанії — еквівалент 8% від вартості активу.

Чи можливо оптимізувати/зменшити витрати на нотаріальні послуги?
Існує два основних способи оптимізувати витрати на послуги нотаріуса:
– Придбання великих земельних ділянок. Нотаріальна комісія сплачується за факт угоди незалежно від площі об’єкта. Тому вигідніше купувати одну велику ділянку аніж кілька маленьких.
– Інвестування через земельні інвестиційні фонди. Купівля інвестиційних сертифікатів на фондовій біржі не передбачає нотаріальних витрат.

З яких етапів складається процес купівлі земельної ділянки?
Процес придбання землі у власність містить наступні етапи:
– Компанія запитує необхідні документи інвестора;
– Сторони підписують договір надання консультаційних послуг або договір замовлення та оплати комісійних керуючої компанії;
– Інвестор надає решту документів для нотаріального посвідчення угоди з купівлі ділянок;
– Оформлюється нотаріальний договір управління (наш представник супроводжує угоду у регіональних нотаріусів);
– Покупець сплачує за нотаріальне оформлення угоди та вносить оплату за ділянку протягом 3-х робочих днів після проведення угоди;
– Нотаріус реєструє перехід права власності на інвестора в ДРРПНМ (скан-копію надаємо інвестору);
– Передаємо інвестору оригінали усіх документів.
Вітаємо, ви власник землі з гарантованим доходом від оренди!

Для військовослужбовців у нас є постійно діюча знижка на нашу комісію при купівлі у розмірі 50%

Так, можна. Для цього оформіть довіреність на покупку нашим представникам. Зробити це можна в будь-якого нотаріуса, країни, де ви знаходитеся. Підписати договір консультації чи замовлення можна віддалено із сервісом «Вчасно» за допомогою електронного підпису.

Гарантований дохід від оренди без прив’язки до валюти (діючі договори оренди не дозволяють це зробити) Ріст вартості землі – прив’язаний до дол.

На початковому етапі інвестору потрібно надати паспорт, ідентифікаційний код та документ який підтверджує походження коштів. В процесі оформлення інвестору потрібно посвідчити довіреність та згоду подружжя, якщо він в офіційному шлюбі

Наші інвестори отримують одразу чистий прибуток, з якого сплатили податки. Податковим агентом є орендар, з яким укладено договір оренди

Орендна плата, як правило, виплачується наприкінці року, залежно від договору оренди. Комісію інвестор сплачує тільки тоді, коли мінімальна орендна ставка почне зростати і перевищить 6% гарантованих

Орендна плата сплачується щороку, орієнтовний період виплати з серпня по лютий, це безпосередньо пов’язано з виробничим циклом у сільському господартсві

Інвестор стає власником земельної ділянки та за його рішенням він може вийти з інвестицій в будь-який момент, а ми в свою чергу порадимо коли це краще зробити

Гарантована дохідність складається з орендної плати, яку вам платить орендар. Якщо, орендна плата менша за гарантовану ставку, різницю ми компенсуємо

Що таке інвестиційні земельні фонди?
Фонд — це велика кількість інвесторів, які спільно вкладаються та володіють земельним банком. Кожен з інвесторів фонду є співвласником його активів — землі та грошових коштів.

Що підтверджує моє право власності на активи фонду?
Щоб стати співвласником земельного банку, яким володіє фонд, інвестор купує інвестиційні сертифікати, що підтверджують право на володіння часткою у фонді та право на прибуток відповідно до кількості придбаних сертифікатів.

Кому належить земля, яку купує фонд?
Майно (активи) фонду належить власникам інвестиційних сертифікатів фонду на правах спільної часткової власності.

Хто така “КУА Профіт” і до чого тут вона?
Фонди “Твоє коло” створені та управляються ТОВ “КУА Профіт”, що діє в інтересах співвласників і займається питаннями нерухомості та перемовинами з орендарями.

Згідно з чинним законодавством України, будь-який інститут спільного інвестування (ІСІ) не може працювати без Компанії з управління активами. Управління активами на ринку капіталів — це професійна діяльність, для якої потрібна відповідна ліцензія, знання та навички сертифікованих фахівців.
ТОВ “КУА Профіт” працює на ринку капіталів з 2003 року та має 9 фондів в управлінні.

В чому різниця між фондами “Твоє Коло. Щорічний дохід” та “Твоє коло. Реінвестиція”?
Ці фонди відрізняються термінами, умовами та орієнтовані на різний профіль інвестора:
Фонд “Щорічний дохід” передбачає щорічну виплату дивідендів.

Фонд “Реінвестиція” не має щорічної виплати. Отримані від оренди кошти спрямовуються на наступні придбання землі, що збільшує розмір активів фонду та його прибутковість завдяки нарахуванню складного відсотка.

На ринку є декілька видів фондів, є корпоративні інвестиційні фонди, є пайові інвестиційні фонди.

ПІФ на відміну від КІФ не є юридичною особою, а є лише сукупністю активів що належать власникам такого фонду, об’єднаних під одним брендом та які перебувають в управлінні компанії з управління активами.
Ми створили саме ПІФ.

Ми обрали пайовий інвестиційний фонд (ПІФ) нерухомості, оскільки він найкраще захищає інтереси інвесторів, роблячи їх співвласниками всього майна фонду. Як управляюча компанія, ми розробили чітку стратегію наповнення та управління ПІФом, встановивши конкретні цілі прибутковості. На відміну від КІФ, ПІФ забезпечує стабільність обраного курсу, мінімізуючи ризики непередбачуваних змін стратегії. Це дозволяє нам нести повну відповідальність за результат і захищати інтереси всіх інвесторів протягом усього періоду формування та роботи фонду.

Як рахується фактична прибутковість?
Фактична прибутковість — це дохід фонду до виплати дивідендів, що залишається від отриманої орендної плати за землю та відсотків від розміщення тимчасово вільних коштів на депозитних рахунках після оплати витрат фонду, включно з винагородою та премією компанії. Отримана сума ділиться на середньозважену загальну номінальну вартість інвестиційних сертифікатів фонду, що перебувають в обігу, та помножується на 100 відсотків.

Яка винагорода КУА?
Базова винагорода КУА становить 0,02% від вартості чистих активів. Додаткова винагорода до 2% може нараховуватись лише при перевищенні прогнозованої дохідності за умови, що дохідність ПІФ буде не меншою 6%.
Важливо, що ця додаткова винагорода застосовується тільки після досягнення кумулятивного значення дохідності відповідно до інвестиційної декларації фонду. Таким чином, КУА отримує підвищену винагороду лише за умови перевищення прогнозованого показника прибутковості для інвесторів.<

Чи прив’язаний розмір орендної плати до вартості активів фонду?
Ні. Розмір орендної плати змінюється відповідно до ринкових тенденцій, переговорних позицій КУА та термінів дії договорів оренди землі.

Навіщо проводиться переоцінка активів фонду?
Переоцінка активів фонду — це вимога законодавства, яка забезпечує відображення справедливої вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку ПІФ.
Коли вартість активу суттєво змінюється, КУА залучає акредитованого оцінювача для визначення актуальної ринкової ціни. Це дозволяє точно розрахувати вартість інвестиційного сертифіката, поділивши загальну вартість активів на кількість сертифікатів. Що забезпечує справедливу оцінку вартості інвестиційних сертифікатів для всіх учасників фонду.<

У фонді “Твоє Коло. Щорічний дохід” запланована дохідність 6% річних. Чи вона залишиться на цьому рівні на весь термін дії фонду?
Фактичний прибуток Фонду може бути вищим, аніж запланована дохідність. Однак умови, що вказані в інвестиційній декларації, є незмінними.

Коли сплачуються дивіденди у фонді “Твоє Коло. Щорічний дохід”?
Не менш ніж 90% від чистого прибутку фонду виплачується інвесторам у вигляді дивідендів кожного року до 15 квітня.

Які податки я маю сплачувати, як власник інвестиційного сертифіката?
Власник інвестиційного сертифіката зобов’язаний сплачувати два види податків. Перший — податок на дивіденди: для фізичних осіб він складає 14% (9% ПДФО + 5% військовий збір), які утримує та перераховує КУА в якості податкового агента. Юридичні особи сплачують самостійно.
Другий — податок на інвестиційний дохід для фізичних осіб (при продажу сертифікатів) становить 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір), який утримує та перераховує інвестиційна фірма, що здійснює операцію купівлі-продажу.

Що відбувається з фондами після закінчення зазначеного терміну?
Вся земля Фонду продається, отримані кошти розподіляються між інвесторами Фонду пропорційно до кількості інвестиційних сертифікатів. Сума інвестицій та прибуток у вигляді дивідендів повертаються інвесторам.

Чи можу я побачити які конкретно ділянки є у портфелі Фонду?
Так, це відкрита інформація, яка доступна на нашому сайті.

Де я можу придбати інвестиційні сертифікати? Як відбувається цей процес?
Все максимально просто і швидко. Потрібно зареєструватись в особистому кабінеті Univer Capital, надати документи через синхронізацію з ДІЯ, переказати кошти на брокерський рахунок, обрати кількість сертифікатів і натиснути “Придбати”. Протягом декількох годин сертифікати зарахуються на ваш рахунок у цінних паперах.

Чи потрібне підтвердження доходу для купівлі інвестиційного сертифіката?
Це залежить від суми вашої інвестиції:
– До 400 тис. грн — підтвердження не потрібне.
– Понад 400 тис. грн — необхідно надати офіційний документ, що підтверджує джерело походження коштів на всю суму інвестиції.
Це вимоги чинного законодавства для забезпечення прозорості інвестицій.

Скільки земельних ділянок може бути у фонді?
Сумарно у двох фондах “Твоє Коло” буде орієнтовно 8000 ГА якісної, перевіреної, прибуткової землі сільськогосподарського призначення.

Класичним механізмом виходу з фонду є закінчення його терміну дії.
Проте, якщо інвестор хоче вийти з інвестиції завчасно, він може запропонувати КУА викупити його сертифікати, знайти на них власного інвестора або продати цінні папери через брокера, сплативши 1% комісії.

Від чого залежить дохідність?
Дохідність інвестиційних сертифікатів залежить від кількох ключових факторів. Основним джерелом доходу є орендна плата за земельні ділянки, що входять до активів Фонду. Тому ефективне управління орендними відносинами та вчасне підвищення орендних ставок мають безпосередній вплив на прибутковість. Важливу роль відіграє також зростання вартості земельних ділянок, що відображається при регулярній переоцінці активів фонду.
Крім того, на дохідність впливають загальна ефективність управління активами, мінімізація витрат та ринкова кон’юнктура в аграрному секторі.

Чи планується збільшення емісії інвестиційних сертифікатів?
Якщо наші фонди реалізують заявлену кількість сертифікатів та будуть ще охочі інвестувати — ми проведемо додаткову емісію.

Чи можна подарувати інвестиційний сертифікат?
Так, це можливо. Однак інвестиційний сертифікат є цінним папером, тому для дарування необхідно оформити його на нового власника. Це регулюється українським законодавством і потребує дотримання певних процедур, які можна швидко пройти за допомогою брокера.

Як визначається вартість інвестиційних сертифікатів?
Процес визначення вартості інвестиційних сертифікатів відбувається у два етапи:
– Спочатку визначається загальна вартість чистих активів Фонду. Це сума всіх активів за мінусом зобов’язань.
– Потім ця сума ділиться на кількість інвестиційних сертифікатів, які перебувають в обігу.
В результаті цього підрахунку отримуємо вартість одного інвестиційного сертифіката.

В чому полягає стратегія наповнення Фондів “Твоє Коло”?
Ми відбираємо землю за власною методикою та перевіряємо її на трьох рівнях – аграрному, юридичному та фінансовому.
В пріоритеті Фонду інвестиційно-привабливі ділянки у висококонкурентних регіонах України. Переважно у Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, Полтавській, Київській та Тернопільській областях.
Для кожного фонду ми сформували модель кореляції орендної плати та залишку терміну договору оренди.
Одним з важливих критеріїв є термін договорів оренди. Кожен фонд має своє розподілення.
Щорічний дохід – 50% до 5 років і 50% до 10 років. Реінвестиція – 50% до 10 років і 50% до 15 років.

Чи планується щорічна аудиторська перевірка по фондах?
Так, цього вимагає законодавство. Перелік аудиторських компаній вказаний в проспекті емісії. Інформацію також можна знайти на нашому сайті.

Як і чому змінюється вартість активів Фонду?
Вартість активів фонду може зростати або зменшуватись:
– Зростання відбувається, коли Фонд отримує доходи від оренди землі, відсотки за депозитами, прибуток від цінних паперів, а також від переоцінки вартості активів.
– Зменшення можливе через те, що Фонд несе витрати на управління та має зобов’язання. Крім того, вартість чистих активів знижується при виплаті дивідендів інвесторам.
Сукупність цих факторів визначає динаміку вартості чистих активів Фонду та, відповідно, вартість інвестиційних сертифікатів.

Чи заробляє КУА з приросту вартості землі?
Премія компанії з управління активами становить 15% від прибутку, отриманого Фондом за звітний рік понад заплановану прибутковість, що визначена інвестиційною декларацією.
При цьому, Компанія не має права на отримання премії до досягнення кумулятивного значення запланованої прибутковості Фонду.

>Яка мінімальна сума інвестиції?
Мінімальний поріг входження для обох фондів 122 сертифікати, що в еквіваленті складає – 147 000 грн. Це вимога закону.
В подальшому інвестор може доінвестовувати по 1200 грн хоч щодня.

Кому будуть продавати землю при ліквідації фонду?
Формуючи земельні фонди, ми вже зараз плануємо майбутніх покупців.

Перша категорія: покупцем землі у фінальній стадії діяльності Фонду може бути фермер або аграрій, який хоче володіти землею і в майбутньому збільшити свій земельний банк. Переважно це будуть ділянки, в яких на момент розформування Фонду залишається короткий термін договору оренди або він вже закінчився.

Друга категорія: пасивні інвестори або інвестиційні фонди, для яких ми наприкінці діяльності Фонду зберемо пул ділянок з максимально вигідними, коректними та прогнозованими договорами оренди. З максимальною на той момент орендною платою. Від володіння цим активом інвестор зможе отримувати достойний кешфлоу протягом наступних 5-10-ти років.

Твоє Коло. Щорічний дохід – щороку

Твоє Коло. Реінвестиція – після закінчення терміну дії фонду, прибуток щороку реінвестується

Всього три кроки

1. 01Консультація. Менеджер розповість докладно про опції кожного фонду, а також дасть відповіді на запитання.
2. 02Реєстрація. Зареєструємо у брокера в декілька кліків
3. 03Придбання. Сплачуєте рахунок і все – ви інвестор, а інвест сертифікати на вашому рахунку цінних паперів

Інвестор стає співвласником збалансованого та диверсифікованого земельного банку і володіє інвестиційними сертифікатами обраного фонду

В будь-який момент, ліквідність інвестиційних сертифікатів фонду 3-4 години

Діяльність компанії керується законом України про ІСІ (інститути спільного інвестування). 

Державний регулятор – НКЦПФР (Національна комісія з цінних паперів та Фондового ринку). 

Фонд щороку проходить незалежний фінансовий аудит, який публікується у відкритому доступі на сайті.